Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

Stavať nové projekty má stále zmysel

01.08.2017 | Zo sveta realít

Diskusia (13 reakcií)

02.08.2017 | Martiman

Porodnost je mala, a ludia odtialto odchadzaju. Pocet obyvatelov rastie len vdaka nizkej umrtnosti starych. A viem od cloveka, co robi co facility managemente (aky pekny nazov pre obycajnu udrzbu), ze byty a kancle su prazdne aj v starsich uz etablovanych projektoch, nieto v novych..

02.08.2017 | HlasNaHlas

Autor tu chce naznačiť, že lepšie je postaviť 1 králikareň ako 100 normálnych obydlí, pričom argumentuje úsporami peňazí na prevádzku, investíciu a zabraním pôdy.

To by bolo všetko pekné, keby som pán a Jelínka nepodozrieval z toho, že sám je developerom a chce tieto domy predávať iným.

Z hľadiska develpera je vždy výhodnejšie predať 100 bytov ako 100 domov, lebo na nich viac zarobí.
Z hľadiska obyvateľa je to presne naopak.

Za premrštenú cenu mestského bytu si postavíte domček a ešte aj kúpite pozemok niekde na okolí.

Záver: áno, stavby bytových domov sú úspornejšie, ale to čo sa na nich usporí, zhrabne developer a kupujúcui vždy len prerába.

Pokiaľ ide o náklady na prevádzku, ešte aj tam developer strčí nohu do dverí a vnúti pre kupujúceho nevýhodné správcovstvo bytového domu.
Alternatívou je správcovstvo vlastníkov, kde však vždy hrozí že zopár svíň pri koryte systematicky okráda nevyvolenú väčšinu.

Developer je ako houno, ktoré sa prilepilo na misu, a nedá sa spláchnuť.

Preto, pokiaľ nie ste 80-ročný dôchodca alebo človek odkázaný na invalidný vozík, je vždy výhodnejší vlastný, aj keď len malý rodinný dom s vlastným pozemkom.

02.08.2017 | @@@

otazka vždy je aka je realna hodnota tych bytov ....ako je možne že niekde postavia byty kde na jednu bytovu jednotku vychadzaju naklady na 66tisic eur inde aj na 55tisic eur a nakoniec sa priemerna cena noveho 2izboveho bytu v ba pohybuje okolo 150tisic eur ....tu by prave autor mal vysvetliť aka je skutočna hodnota tych bytov ......lebo postaviť byt za 60 tisic či za 70tisic eur a predavať ho za 150tisic eur je sice dobry biznis pre tie firmy či finančne skupiny ale pre tych ludi nie ked si uvedomia že by to mohlo byť aj lacnejšie ale niekto sa na nich chce pekne nabaliť

02.08.2017 | Matej Jelínek

Vďaka za komentáre,

Čo sa týka témy či sa viac developerovi oplatí stavať domy alebo byty, aj by som Vám dal za pravdu, pretože štatisticky developer postaví viac bytov ako domov, práve preto, lebo to je preňho lepší biznis. Ale nie výhradne kvôli zisku. Rodinný dom viete predať s takou maržou ako byt. Skôr ide o to, že na rodinný dom je ťažšie nájsť kupujúceho. Ak spravíte peknú kvalitnú stavbu, jedného dňa takého kupca určite nájdete, ale bude to trvať viac času ako nájsť kupca na byt. Exit projektu (nie len pri práci s nehuteľnosťami) by chcel takmer každý investor čím skôr.Jednoducho povedané, je to oveľa viac práce a väčšie riziko a to aj v hocakom inom biznise si vyberiete tú ľahšiu cestu.

Nie každý má čas riešiť výstavbu rodinného domu a keby si každý miesto bytu postavil rodinný dom, mesto by bolo obrovské a cestovať na také vzdialenosti by veľmi eko nebolo. Skúste pozrieť také Los Angeles, tam je výrazný podiel nízkopodlažnej zástavby a ako sa tam cestuje do práce. Takouto formou zástavby sa potom výrazne prehlbujú rozdiely v cenách pozemkov a pre bežného človeka je potom takčitak nereálne kúpiť pozemok v centre ani v širšom centre.

Ohľadom správcovstva, predpokladám, že máte zlú skúsenosť. Nie vždy to tak je. Množstvo developerov správcovskú spoločnosť tendruje tak aby budúci obyvatelia dostali dobrú starostlivosť za nie prehnané ceny. Ak majitelia bytov nie sú spokojní, môžu si správcovskú spoločnosť zmeniť. Ak si založia spoločenstvo vlastníkov, žiaľ, na to developer dopad nemá, závisí od samotných ľudí, ktorí tam žijú.

Reálnu hodnotu bytov určuje trh, tak ako hodnotu iných tovarov a služieb. Keď sa zvyšujú ceny bytov, to nie je preto, že sme sa rozhodli, že ideme s cenou hore. Takisto sa developerom zvyšujú náklady na výstavbu, pretože stavebnej spoločnosti sa zvyšujú náklady na materiál, atď atď.. Teoreticky však staviate skoro v každom meste za rovnakú sumu (pokiaľ pozemok neovplyvňujú nejaké výrazné okrajové podmienky ako strmý svah, zlé geologické pomery a pod.). Rozdiel je najmä v cene pozemku.

Neviem o žiadnom developerovi, ktorý stavia byty za 60 tisíc a predáva za 150 tisíc EUR, prosím ukážte mi kto to dokáže v dnešnej dobe.

Pokojne príďte k nám do office v Polus Tower I a ukážeme Vám ako sa pri tvorbe takého projektu postupuje. Možno potom zmeníte názor keď budete vidieť čo za tým naozaj je a nie len predpokladať. :) Pekný deň.

02.08.2017 | @@@

ano jedine pozemok je rozdiel ....ale tak ide o byty alebo bytovku tym padom ako mate aj v članku ten pozemok je menši takže ta cena by ten byt nemala až tak predražiť lebo sa rozklada na velke množstvo bytov keby sa jednalo o dom potom možno ....po dalšie ja nepišem o velkych projektoch kde sa predražuje ale o normlanej bytovke ktore sa bežne stavaju aj v inych mestach a tam to postavia za niečo od 60 do 80tisic tak prečo v ba ich preavaju za 150tisic .....stači porovnať novo postavene byty z inymi mestami na slovensku a vidieť vyrazne rozdiely .....a ano možme tvrdiť že ceny určuje trh ale to ludom nepomože ked to maju kupovať predražene lebo každy chce sa na kupujucom nabaliť ...... našiel som len tak nahodne https://reality.etr... na konci sa piše celkova investicia 5,4miliona pre sto bytov takže jeden byt 54tisic .....zrejme bez pozemku takže ak by sme k tomu pridali cenu pozemku nech mi nikto nehovori že to vytlači na 150tisic eur ako v bratislave .....smola je že mnohi v ba taja za koľko postavili a kolko na tom zarobili ale keby na tom dobr nezarabali tak by isto tolko nestavali

03.08.2017 | Matej Jelínek

Lenže nie je pozemok ako pozemok.. či na pozemku môžete postaviť 2 podlažia alebo 20 podlaží podľa regulácií, to Vám jeho majiteľ pekne spočíta. Kedysi to tak určite nebolo, ale dnes si už majiteľ pozemku vie veľmi ľahko spočítať čo sa dá na pozemku postaviť, koľko to bude približne stáť, za koľko to vie predať/prenajať a teda aký je potenciálny zisk. Na základe toho si nastaví cenu. Nie je to tak, že kúpite pozemok za 100 tisíc a postavíte tam projekt s objemom desiatok miliónovo EUR. A majitelia pozemkov sú rôzni, častokrát úplne normálni ľudia, žiadne veľké biznisy, ale aj tí už radšej obetujú energiu a prostriedky na to aby si nechali spočítať za koľko môžu predať.

Šťastní sú tí, ktorí vlastnia pozemky, ktoré kúpili veľmi dávno alebo sa k nim inak dostali a sami si niečo zdevelopujú. Vtedy môžu pracovať s úplne inou ekonomikou.

Prípadne ceny ovplyvní aj dlhé naťahovanie s úradmi.. keď zmrazíte v pozemku peniaze a kvôli zbytočnému naťahovaniu začnete stavať a predávať až po niekoľkých rokoch, v celkovej ekonomike musíte počítať aj s úročením vlastného kapitálu, pretože to je často kapitál aj iných partnerov, prípadne akcionárov. Naozaj cenu ovplyvní veľa faktorov.

Čo sa týka zárobkov, asi väčšina ľudí robí svoju prácu tak aby zarobila, nie? Zamestnanci robia za mzdu, ich manažéri možno za mzdu + nejaké odmeny a majitelia firiem a podnikatelia išli do rizika, ktoré niekedy vyjde, niekedy nie a keď vyjde, tak pochopiteľne chcú aby ostali v pluse. Je to ako v hocktorej inej sfére podnikania. Gastro, oblečenie, služby - kaderník, telekomunikácie, upratovacia služba, všade sa stretnete s podobným modelom. Akurát pri nehnuteľnostiach to v čase trvá dlhšie a jednorázový objem peňazí je väčší, preto to môže človeka pomýliť a robiť z výstavby ohavný biznis.

Ako som povedal, pokojne prídite k nám na kávu, nie je tažké to pochopiť keď uvidíte ako to funguje. Vôbec za tým nie je toľko zla ako sa to často vykresluje :)



03.08.2017 | salamoon

Matej, mne to tiez akosi nejde do hlavy. Ak je byvanie v BA pomerom k prijmom jedno z najdrahsich v Europe, kam sa teda straca to činzakove "setrenie", " efektivita" a vyhody stavania na uz vybudovanej infrastrukture, o ktorych pisete ?
https://reality.etr...

03.08.2017 | Matej Jelínek

Dobrý deň,

Šetrenie som skôr myslel v zmysle šetrenia životného prostredia. Mňa tiež neteší aké sú tu vysoké ceny oproti iným mestám. Tiež som iba bežný človek a za bývanie by som radšej platil menej. Rozdiel v cenách však nie je rozdiel v zisku developera. Ak stúpnu ceny nehnuteľností, je tam dlhá reťaz rôznych služieb a tovarov, ktoré stúpli tiež. Kupujúci vidí len cenu bytu, ktorá keď narastie medziročne napr. o 10% pri cene 100 000 EUR, je to 10 000 EUR čo je riadna suma. Mohli by ste miesto toho vidieť dlhočízny bloček kde by ste videli, že stúpla cena nafty o pár eur, cena práce murára, cena práce obkladača, nájom za žeriav, mnoho mnoho ďalších a tých 10 000 EUR sa takto euro po eure veľmi rýchlo nazbiera.

03.08.2017 | @@@

tak to skusme inak ....napište sumu za kolko by ste postavili taku bytovku ako pišete v članku 100 bytov v nej a kolko by boli naklady na vystavbu jednej bytovej jednotky napriklad 2 izboveho bytu ....a pomožem vam stači cena bez pozemku aby ste sa na pozemok nemuseli vyhovarať podla lokality ....

04.08.2017 | Matej Jelínek

V dnešnej dobe môžeme počítať ca. 800 EUR/m2 hrubej podlažnej plochy bez DPH. To je hrubý odhad. Samozrejme závisí od štandardu, typu zakladania, geologických pomerov a mnoho ďalších podmienok.

Pri tých 800e, na 9900 m2 hrubej podlažnej plochy to je takmer 8 miliónov EUR, s DPH 9,5 milióna EUR. To je iba stavebný náklad na bytovú časť. K tomu musíte postaviť napr. podzemné garáže. Keby ste mali napr. 150 parkovacích miest, zaberieme vám to priestor ďalších 3500-4000 m2 podlažnej plochy. Garáže postavíte, opäť veľmi nahrubo, za ca 550 EUR bez DPH. To je náklad okolo 2,5 milíóna EUR s DPH.

Potrebujete projektantov, právnikov, marketérov, predajcov, inžiniering, rôzne poplatky + započítať úročenie vlastného kapitálu a zrazu ste na 13,5 - 14 miliónov EUR. Stále bez pozemku. To je na byt 140 tis EUR na byt

05.08.2017 | Martin005

Hmm tak aky je ROA a potom taky ROE pre developera? Minule som cital PENTE ze ich pri projektoch ani tak nezaujima ich marza ako ROE teda navratnost ich vlastneho kapitalu skrz pouzitia paky teda uveru ci uz vo forme BÚ, kde sa ceny urocenia pre velkych hracoch hybu do 3,5 % a emitovanim dlhopisov kde si od ludi vypoziciaju tiez podla emisii za nie viac ako 4% co samozrejme ale tvori o dost mensi podiel pozicanych zdrojov... davnejsie som porovnaval takyto projekt v KE kde na zaciatku v promo clanku napisali aj celkove naklady projektu a potom som si dal o niekolko rokov tu namahu spocitat ceny za co to predaju a vychadzalo to na rok /celkovo stavali a predavali tusim 3 roky/ 7% p.a., pricom ROE muselo byt na rok daleko vyssie ... ake su teda priemerne cisla odvetvia?

03.08.2017 | One two three

A odkiaľ by tí ľudia mali potravu? Ak by bývali len na takom malom mieste a všetci. Museli by ste mať nejakú tú osadu alebo dedinu, kdeby niekto pestoval plodiny a oral a tak. Alebo kto by robil v bani, všetci by bývali niekde ako je v článku pri Bratislave a med by ťažili niekde v okolí Prešova alebo Košíc ///http://www.lib.utexas.edu/maps/atlas_east_europ­e/czech-economy.jpg///
Alebo by sa pestovali rastliny v labáku, tak ako to robia napríklad v Tokiu?

03.08.2017 | Matej Jelínek

Úplne súhlasím :) bol to extrémny príklad, ja by som ani nechcel aby to tak bolo. Vidiek je super, len som chcel oponovať častým názorom akí sú developeri zlí ako zastavajú každý kúsok zelene a podobne.

No som rád, že ste to takto napísali, pretože tak ako potrebujeme aby niekto robil v bani a aby niekto pestoval plodiny, tak potrebujeme aby niekto postavil kancelárie, obchodné domy, bytové domy, a pod...

Zo sveta realít

Zo sveta realít
  • Počet článkov: 6
  • Priemerná čítanosť: 1933
  • Priemerná diskutovanosť: 7
  • RSS blogu

O blogu

ATRIOS je slovensko-rakúska spoločnosť, ktorá vytvára hodnoty od myšlienky projektu, cez architektúru, inžiniersku činnosť, projektový manažment až po vlastné investície do nehnuteľností. Za viac ako 17 rokov vyrástli pod našimi rukami desiatky stavieb na Slovensku, v Českej republike a v Rakúsku. Na našom blogu nájdete príspevky z oblasti realít, investovania do nehnuteľností a názory na aktuálne dianie v stavebnej sfére

Moje odkazy