Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

BLOG Milín Kaňuščák

Nájomné bývanie plány a problémy magistrátu a koncepcia z pohľadu štátu

08.03.2020 | Milín Kaňuščák

Nájomné bývanie v Bratislave plány a problémy magistrátu a Nájomné bývanie z pohľadu štátu

  • Tlačiť
  • 2

Slovensko a predovšetkým Bratislava potrebujú nájomné bývanie ako soľ, o tom niet pochýb. Po revolúcii výrazne zaostalo. Všetky štátne, obecné a čiastočne aj družstevné byty sa rozpredali, aby sa o nich dovtedajší vlastníci (štát, obce) nemuseli starať, a nájomné byty dnes takmer neexistujú.  Zo všetkých bytov v Bratislave (vyše 204-tis. bytov) je len približne 1% nájomných bytov, na porovnanie vo Viedni, tvoria nájomné byty až 60% bytového fondu. Je to teda žalostne málo a nie každý má na hypotéku a ani taký trh voľnými bytmi tu žiaľ nie je. 

Až takmer rok po komunálnych voľbách z novembra 2018 sa 1.10.2019 sa objavila tlačová správa Bratislavského magistrátu : https://reality.etrend.sk/byvanie/vallo-chce-zabezpecit-1-243-najomnych-bytov-vacsinu-v-novej-vystavbe.html

V uvedenej tlačovej správe sa píše : „Dúfam, že budúci rok, možno koncom tohto roka začneme poskytovať aspoň niekoľko desiatok bytov žiadateľom o náhradné nájomné bývanie,“ podotkla L. Štasselová. J

Odvtedy prešiel už ďalší polrok a stavať sa nezačalo nie ešte, aby sa poskytovali byty žiadateľom. Prečo ? No ani sa nemohli a nemali, lebo plán Bratislavy je nasledovný :

https://bratislava.sk/sk/sprava/startujeme-sutaze-na-vystavbu-novych-najomnych-bytov

  1. Architektonická súťaž – 2019
  2. Zapracovanie pripomienok a participácia 2020
  3. Projektová dokumentácia 2020-2021
  4. Výstavba 2022-2023
  5. Odovzdanie bytov – 2023 ( Už bude po komunálnych voľbách 2022)

Dovolím si povedať, že aj tento časový plán je pri súčasnej legislatíve  veľmi optimistický. Zrejme nikto nepochybuje, že zdroje financovania nie sú problémom výstavby v Bratislave. Výstavbu Bratislava určila na pozemkoch magistrátu alebo mestských spoločnosti,  teda ani s kúpou pozemkov či majetkovo-právnym vysporiadaním nie je problém. V čom teda je?  

Prečo si architekt mesta určil viac ako na dva roky len na projekčnú prípravu? Lebo nájsť také architektonické riešenie, ktoré spĺňa všetky legislatívne požiadavky a ešte ich skĺbiť s ekonomickými možnosťami, je naozajstný rébus. Už len požiadavky na statickú dopravu a parkovacie miesta vytvárajú takmer ekonomicky neriešiteľné situácie. Dodržať platný územný plán aj všetky koeficienty je pritvrdý oriešok. Do toho prichádza posudzovanie vplyvov na životné prostredie s verejným prerokovaním a zapracovaním pripomienok verejnosti, ale aj všetkých tých, ktorí doslova zneužívajú legislatívu, aby spomalili proces, respektíve aby vydierali investorov. Už len tento samotný proces EIA, ÚR, SP si podľa môjho názoru vyžiada dva roky. Do toho je potrebné zahrnúť čas potrebný na verejné obstaranie spracovateľov projektovej dokumentácie. Ak nechce magistrát vyberať iným, menej transparentným spôsobom pre zákazky s nízkou hodnotou. Zatiaľ som také súťaže na spracovateľov projektov nezaznamenal. Tak či onak, dva roky sa zdajú, žiaľ, veľmi optimistické.

Samotná výstavba naplánovaná na 1,5 roka je zdá sa realistická ale znova ak pripočítame čas potrebný na obstaranie zhotoviteľov minimálne 6-8 mesiacov. ( priemer je 1,5 roka – posledná súťaž na zhotoviteľa nájomných bytov bola takmer 3 roky), tak znova ide o veľmi optimistický časový plán.

Takže, aj keď si magistrát určil vlastný časový plán s tým, že prvé byty bude odovzdávať nájomcom až po komunálnych voľbách 2022, tak realita bude omnoho horšia. Kde je problém a ako ho riešiť?  Vedia to experti novej vládnej koalície?? Pripomeniem, že v Bratislave nie je ani finančný problém, ani problém územného plánu, ani s pozemkami.

Problém je v legislatíve.

  1. Proces projektovania, posudzovanie vplyvov na životné prostredie a transparentného povoľovania vyžaduje veľmi dlhý čas a veľmi často môže viesť aj do slepej uličky, kde sa vraciame spať na samotný začiatok. Aké je riešenie ? Žijeme rýchlu a zároveň „transparetnú“ dobu. Skráťme všetky lehoty v stavebnom zákone na polovicu a všetkým ktorí sa odvolávajú nechajme tiež zaplatiť kauciu. Ak odvolací orgán neuzná dôvody odvolania kaucia prepadne v prospech štátu. Takto obmedzíme vydieračov, ktorí zneužívajú systém a k všetkým projektom sa odvolávajú bez ohľadu nato aké to má reálne opodstatnenie. Ide o veľmi jednoduchú legislatívnu úpravu v správnom konaní ale aj stavebného zákona.
  2. Problém verejného obstarávania. Osobne navrhujem taktiež skrátiť všetky lehoty na minimum ( predsa žijeme online dobu) a zrušiť úrad pre verejné obstarávanie ako orgán odvolania. Neúspešný uchádzač sa bude môcť obrátiť na príslušný súd o náhradu škody alebo ak je pochybenie veľké tak o predbežné opatrenie na pozastavenie verejného obstarávania. S tým, že ak súd uzná, že obstarávateľ pochybil odškodní uchádzača a kompetentný štatutári ale aj zamestnanci budú mať trestno-právnu zodpovednosť.
  3. Zmeniť cyklus podpory bývani na priebežný a neobmedzovať sa ročným cyklom schvaľovania. ( Jednoduchá právna úprava ). 

Pre výstavbu nájomných bytov v réžii štátu pribudnú ešte tieto problémy:

  1. Pozemky ( síce vlastní Slovenský pozemkový fond ale často mimo lokality obcí)
  2. Územné plány obcí a miest ( výlučne kompetencia samosprávy)
  3. Oddelené financie od štátneho rozpočtu s vlastným financovaním je to podľa mňa riešením ( nakoľko je to možné vykonávať na komerčnom princípe nájmu) ale rovnako je to možné využívať komerčný sektor Investorov - developerov s legislatívnou podporou pre plnenie dlhodobého financovania nad 30 rokov, tak aby to bolo pre budúcich nájomcov ekonomicky prijateľné.
  4. Štátna investorská spoločnosť – jej zákonná úprava a licencie na výstavbu a správu nájomných bytov. Nová štátna firma na výstavbu môže krátkodobo naštartovať procesy ale z dlhodobého hľadiska je tu skôr priestor pre verejno-súkromné partnerstvá

Takže ak nechceme robiť úplnú revolúciu vo fungovaní štátu, treba hlavne treba rozlišovať kompetencie. To ale neznamená, že ak je niečo kompetetnciou samosprávy a nefunguje to je to problém samosprávy. Naopak štát by mal vytvoriť také legislatívné, kompetečné a podporné nástroje pre samosprávy aby to fungovalo dobre. Čo to znamená? No úlohou štátu je pomôcť samsprávam, aby mohli koncepčne rozvíjať svoje územia lebo to sú aj územia štátu a obyvatelia štátu sú aj obyvateľmi obcí. Takže je to vždy previazané a vždy tam bude spoločný záujem. Pri bytovej výstavbe je potrebné obce a mestá motivovať k budovaniu nie len bytov ale aj infraštruktúry a vybevanie škôl, nemocníc, športovísk, kultúrnych stredísk či verejnej dopravy. Motiváciou by mal byť základný prepoklad rozvoja podľa počtu rozostavaných bytov. Veď predsa aj nemocnice aj školy a škôlky chceme stavať koncepčne. Chceme aby sa obce nato pripravili aby boli motivované robiť koncepčne a nie len príležitostne. Preto som zato aby štát pripravil taký koncepčný rámec podpory výstavby nájomných bytov, ktorý bude mať aj celkový širší rámec podpory výstavby celej infraštruktúry zo strany štátu. Aby umožňoval aj developerom, ktorí rovíjajú územie v zmysle platného územného plánu čerpať štátnu a obecnú podporu bez zložitého obstarávania za rovnakých a regulovaných podmienok. 

  • Tlačiť
  • 2

Milín Kaňuščák

Milín Kaňuščák
  • Počet článkov: 15
  • Priemerná čítanosť: 2817
  • Priemerná diskutovanosť: 10
  • RSS blogu

O blogu

Som majiteľom a konateľom spoločnosti, ktorá sa venuje developmentu rezidenčného bývania, investičnej príprave, infraštrukturálnej výstavbe, bytovej výstavbe nájomných bytov, projektovému manžentu a stavebnému dozoru KAMI PROFIT s.r.o. 



Som členom združenia Stavebných podnikateľov Slovenska 



V súčastnosti som tiež expertom KDH pre oblasť podnikania. 















V minulosti r. 2010 - 2012 som pracoval ako Generálny riaditeľ sekcie pozemných komunikácií, cestnej dopravy a PPP projektov na Ministerstve Dopravy Výstavby a Regionálneho Rozvoja. Pod mojím vedením bol dokončený PPP projekt rýchlostnej cesty R1 - Pribina. 

Milín Kaňuščák

Milín Kaňuščák
  • Počet článkov: 15
  • Priemerná čítanosť: 2817
  • Priemerná diskutovanosť: 10
  • RSS blogu

O blogu

Som majiteľom a konateľom spoločnosti, ktorá sa venuje developmentu rezidenčného bývania, investičnej príprave, infraštrukturálnej výstavbe, bytovej výstavbe nájomných bytov, projektovému manžentu a stavebnému dozoru KAMI PROFIT s.r.o. 



Som členom združenia Stavebných podnikateľov Slovenska 



V súčastnosti som tiež expertom KDH pre oblasť podnikania. 















V minulosti r. 2010 - 2012 som pracoval ako Generálny riaditeľ sekcie pozemných komunikácií, cestnej dopravy a PPP projektov na Ministerstve Dopravy Výstavby a Regionálneho Rozvoja. Pod mojím vedením bol dokončený PPP projekt rýchlostnej cesty R1 - Pribina. 

Kalendár sa načítava...

Moje tagy

COVID19, KRIZA , KRACH , CORONA
www.najomnebyty.skwww.kami-profit.skhttp://barborabyty.sk/