Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

BLOG Michal Padych

Investujete do nehnuteľností? Je čas zvažovať alternatívy

24.10.2017 | M. Padych

Rezidenčné nehnuteľnosti dnes dosahujú úroveň cien a dopytu nezlučiteľnú s udržateľnosťou. Čas opustiť dav a kráčať pomaly. Nielen na Slovensku.

  • Tlačiť
  • 10

Odpútajme sa od dennej reality a pozrime sa s nadhľadom na situáciu, v ktorej sa nachádza realitný trh dnes. Bezprecedentná monetárna politika s extrémne nízkymi úrokovými sadzbami a obrovským objemom aktív nakúpených centrálnymi bankami. Nízky rast produktivity práce. Zásadné zmeny na strane demografie. Silná migrácia do miest. A stále “chýbajúca” inflácia v štatistikách. Dnešný silný dopyt je tak poháňaný na jednej strane dočasnými faktormi a zároveň aj dlhodobými trendami. Zatiaľ čo dočasné faktory majú veľmi pozitívny vplyv na dopyt, dlhodobé faktory vykazujú zmiešaný charakter a nabádajú k opatrnosti.

Kam kráčame

Na začiatok, v segmente realít dnes nekráčame, ale bežíme šprint. Rýchlosť rastu dopytu zapríčinená dočasnými faktormi takmer nemá obdobu. Väčšina aktív naprieč spektrom dosahuje jednu z najvyšších úrovní v celej v histórii. To platí nielen pre nehnuteľnosti, ale aj pre akcie alebo dlhopisy. Bežíme ku korekcii, avšak je dôležité identifikovať, ktoré časti odvetvia zažijú silnejšiu korekciu a ktoré slabšiu, ak vôbec. Cestou je čiastočne zabudnúť na dočasné faktory a sledovať dlhodobé trendy.

Som presvedčený, že prvým trendom budú dlhodobo nízke úrokové sadzby a pomalá zmena expanzívnej politiky centrálnych bánk. Dôvodom je zmena demografického profilu rozvinutých krajín, stagnujúca produktivita práce a z toho plynúca nízko rastúca inflácia. Výsledkom bude vznik bublín v určitých odvetviach ako “obeta” za snahu centrálnych bánk podporiť národnú infláciu k dvom percentuálnym bodom.

Druhým trendom je stále silnejúca migrácia do miest. Trend naberajúci na intenzite aj so starnúcim obyvateľstvom a s predlžujúcou sa aktívnou časťou nášho života. Výsledkom budú rozdielne trhové sentimenty na lokálnej úrovni. Teda, opäť bude dochádzať k lokálnym bublinám, ale aj k lokálnym korekciám.  

Odkiaľ by mohla prísť korekcia?

Podľa môjho názoru sú dva možné zdroje budúcej korekcie. Prvým sú centrálne banky v snahe zmeniť monetárnu politiku s cieľom vytvoriť si “náboje” na nasledujúci ekonomický pokles. Obávam sa však, že táto snaha bude dlhodobá a pomalá z dôvodu chýbajúcej inflácie ako argumentu.

Druhou možnosťou je postupné nasýtenie dopytu po rezidenčných nehnuteľnostiach pri nízkych sadzbách. Rizikom tohto scenára je trvanie trhového cyklu pri nehnuteľnostiach. Inými slovami, verejnosť môže začať meniť svoj názor po spätnej väzbe, ktorá príde väčšinou až po rokoch silného trhu. Až po rokoch od kúpy bytu totiž zistíte, či na ňom skutočne v čistom zarábate alebo nie.

Investovať teda dnes do rezidenčných nehnuteľnosti?

Ak chcete kúpiť nehnuteľnosť na bývanie a ste presvedčení, že daná nehnuteľnosť zvýši kvalitu vášho života, urobte tak. Ak však chcete kupovať nehnuteľnosť na investíciu zvážte nasledovné. Pri súčasných cenách, pri nakumulovanom objeme predaných bytov na podobný účel, pri súčasnej a prichádzajúcej ponuke a pri súčasnom daňovom zaťažení a cenách energií sa musíte pripraviť aj na inú pravdepodobnosť.

A to, že sa čistá výnosnosť vašej investície môže blížiť k nule. Rovnako ako sa zvyšuje pravdepodobnosť, že na svojej investícii môžete prerobiť. Áno, počujete dobre, aj na rezidenčných nehnuteľnostiach je možné prerobiť. 

Ako je to možné?

Pri investíciách na prenájom musíte zvažovať viacero faktorov, konkrétne nepoznáte objem svojej konkurencie, pričom pri zvyšujúcich sa akvizičných nákladoch budete musieť žiadať agresívnejší nájom, čo znižuje objem vašej cieľovej skupiny. Pochopiteľne nemôžete zabudnúť ani na daňové zaťaženie a jeho zmeny v čase, prípadne ak premýšľate nad AirBnB, musíte počítať aj s rizikom regulácie.

Ak kupujete byt na to aby ste ho následne predali - čomu sa v biznis slovníku hovorí špekulácia - v podstate si hádžete mincou. Pred tým ako si ju hodíte zvážte dve premenné. Prvou premennou sú transakčné náklady a ich zmena v čase. Druhou, podľa mňa oveľa dôležitejšou premennou, sú oportunistické náklady. Tie hovoria, že skutočným nákladom na investíciu sú možné príjmy z inej príležitosti, ktorú ste museli opustiť, aby ste mohli vykonať svoju investíciu. 

Ak teda rozmýšľate nad kúpou nehnuteľnosti, netvrdím nekupovať, ale radšej dvojnásobne sa zamyslieť a ísť do hlbšieho detailu. Taktiež zároveň zvažovať alternatívy pre svoju investíciu. Pretože, vždy existuje alternatíva.

  • Tlačiť
  • 10

Michal Padych

Michal Padych
  • Počet článkov: 8
  • Priemerná čítanosť: 3017
  • Priemerná diskutovanosť: 7
  • RSS blogu

O blogu

Ako riaditeľ pre komerčné nehnuteľnosti v Penta Investments som zodpovedný za viacero rezidenčných projektov, napr. aj Sky Park od Zahy Hadid. Zaujímajú ma najmä nové trendy a inovácie, ktoré budú mať dopad na realitný trh.

Michal Padych

Michal Padych
  • Počet článkov: 8
  • Priemerná čítanosť: 3017
  • Priemerná diskutovanosť: 7
  • RSS blogu

O blogu

Ako riaditeľ pre komerčné nehnuteľnosti v Penta Investments som zodpovedný za viacero rezidenčných projektov, napr. aj Sky Park od Zahy Hadid. Zaujímajú ma najmä nové trendy a inovácie, ktoré budú mať dopad na realitný trh.

Kalendár sa načítava...