Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

BLOG Michal Padych

Aktuálny návrh povinných nájomných bytov v novostavbách je nedokončenou myšlienkou

17.04.2018 | M. Padych

Dokument s tajomným názvom „Národný program reforiem Slovenskej republiky 2018“ navrhuje povinný podiel bytov na prenájom v novostavbách.

  • Tlačiť
  • 28

Aj keď sa návrh odvoláva na príklady zo zahraničia, ich slepým kopírovaním bez zapojenia kritického myslenia problém nevyrieši. Dokonca sa môžeme dostať do ešte väčších problémov.

Návrh v praxi

V dokumente sa píše o povinnosti alokácie 5 – 10% objemu bytov z nového projektu na prenájom, pričom regulovaný prenájom vychádza z priemernej alebo mediánovej mzdy v lokalite. Cieľom je zvýšiť podiel štátnej podpory na vlastné bývanie zvýšením podielu domácností s regulovaným nájmom a tak zlepšiť dostupnosť bývania v mestách.

Predpokladajme, že developer bude musieť „odovzdať“ 10% svojej ponuky na akciu regulovaného nájomného. Keďže prichádza o profitovú maržu, reakcia developera bude prirodzená. Alokuje stratený profit do zostávajúcej ponuky a zvyšuje jej ceny. Za cenu regulácie 10% objemu štát svojim návrhom znižuje dostupnosť 90% ponuky.

Kritická analýza príkladov zo zahraničia

Postavme oproti sebe dva príklady miest, ktoré sú spomínané v samotnom návrhu. Tie totiž ukazujú dobrý aj zlý príklad výsledku pokusov o reguláciu cien bývania v mestách.

Príklad so zlým výsledkom je Londýn. Ten od roku 2010 zažíval silné nárasty predajných cien aj prenájmu. V niektorých rokoch predajné ceny narástli o viac ako 15%. Až v posledných štvrťrokoch sa nárast zastavil a dochádza k poklesu cien (pravdepodobne z dôvodu dlhovej záťaže lokálnych domácností ako aj rizík Brexitu pre zahraničných kupujúcich). Londýnsky záver: nárast priemerných predajných cien od roku 2010 o viac ako 70%, výrazne horšia dosiahnuteľnosť rezidenčných cien ako aj prenájmov v meste pre bežných zákazníkov.

Príklad s dobrým výsledkom je Viedeň. Tá od roku 2010 zažíva menej intenzívne nárasty predajných cien a špeciálne zažíva akceptovateľné nárasty regulovaného nájomného. Nájomný trh vo Viedni tvorí podstatnú časť celého rezidenčného trhu. Oveľa viac podstatnú ako napríklad v Londýne. Viedenský záver: nárast regulovaných nájmov o približne 34% od roku 2010, udržiavaná dosiahnuteľnosť rezidenčných cien a prenájmov v meste.

Čo sa skrýva za udržateľnosťou Viedne v porovnaní s Londýnom? A ako dokončiť myšlienku regulácie cien nehnuteľností, aby fungovala u nás?

Dva potenciálne prístupy

Za myšlienkou regulácie musí byť základný princíp určujúci hodnotu akéhokoľvek aktíva: vzťah medzi ponukou a dopytom. Pričom pri riadení ponuky máte v zásade dve možnosti: priamy alebo nepriamy vstup na trh.

1. Priama podpora bývania

Štát a municipality majú všetky potrebné zdroje k priamej podpore ponuky nového bývania v čase urbanizácie, teda k priamemu budovaniu bytov v mestách s regulovaným nájomným vo vlastnej réžií. Zdroje znamenajú: pôdu, prácu a kapitál a dokonca aj procesné riadenie plánovania a stavebných povolení. Výsledkom bude oveľa vyšší podiel dosiahnuteľného bývania v dopytovaných lokalitách v mestách.

2. Nepriama, ale pro-aktívna podpora bývania

Ak by štát a municipality nenašli politickú vôľu na priamu podporu, teda budovanie nových bytov, majú stále veľmi dôležitý nástroj na reguláciu ponuky: územný plán. Snaha o zvýšenie dostupnosti bývania bez podpory vzniku novej ponuky prostredníctvom flexibilnejšieho územného plánovania neprinesie želané ovocie. Prinesie iba ďalšie zvyšovanie cien bytov a teda ďalšie znižovanie dostupnosti bývania v mestách a zvyšovanie regionálnych rozdielov medzi regiónmi. Čo potvrdzuje aj príklad z Londýna.

Záver

Ak priama podpora nie je na stole, najlepšou možnosťou je nepriama podpora bývania v čase urbanizácie splňujúca všetky nasledovné podmienky zároveň:

  • pro-aktívne riadenie ponuky rezidenčných nehnuteľností cez flexibilné riadenie územného plánu,
  • pro-aktívna realizácia dopravnej a technickej infraštruktúry napr. z výnosov tzv. „poplatku za rozvoj“,
  • a regulácia nájomného z časti ponuky novostavieb.

Bez kumulatívneho splnenia všetkých podmienok vyššie je návrh na zvýšenie dostupnosti bývania v mestách iba fikcia. Spojenie všetkých podmienok spolu s politickým záujmom však ponúka riešenie pre obyvateľov a mestá, ktoré bude znamenať skutočný výsledok.

Otázkou zostáva jediné: či skutočný výsledok – zvýšenie dostupnosti bývania v mestách – je skutočným politickým záujmom.

  • Tlačiť
  • 28

Michal Padych

Michal Padych
  • Počet článkov: 8
  • Priemerná čítanosť: 3015
  • Priemerná diskutovanosť: 7
  • RSS blogu

O blogu

Ako riaditeľ pre komerčné nehnuteľnosti v Penta Investments som zodpovedný za viacero rezidenčných projektov, napr. aj Sky Park od Zahy Hadid. Zaujímajú ma najmä nové trendy a inovácie, ktoré budú mať dopad na realitný trh.

Michal Padych

Michal Padych
  • Počet článkov: 8
  • Priemerná čítanosť: 3015
  • Priemerná diskutovanosť: 7
  • RSS blogu

O blogu

Ako riaditeľ pre komerčné nehnuteľnosti v Penta Investments som zodpovedný za viacero rezidenčných projektov, napr. aj Sky Park od Zahy Hadid. Zaujímajú ma najmä nové trendy a inovácie, ktoré budú mať dopad na realitný trh.

Kalendár sa načítava...