Články označené ako BrandCom sú pripravené a publikované v spolupráci s komerčnými partnermi. Hoci redakcia TRENDU nie je ich autorom, ich obsah považuje za prínosný pre čitateľa a preto umožnila ich publikovanie. Viac o BrandCom

BLOG INESS

Petržalská hacienda za 185 eur ročne?

23.05.2012 | INESS

  • Tlačiť
  • Poslať e-mailom
  • Oznámiť chybu
  • 23

Asi jedným z najdiskutovanejších pripravovaných opatrení druhej vlády Roberta Fica je zvyšovanie  dane z nehnuteľností. Oficiálne parametre ešte nie sú známe, vraj sa špekuluje medzi daňou z podlahovej výmery a daňou z ceny. Detailov je minimum, objavili sa zatiaľ len hodnota možnej odpočítateľnej položky 100 000 eur a očakávaný celkový výnos 150 miliónov eur.

Skôr ako uvedieme postup, ktorým sme sa dopočítali k hodnote 185 eur za petržalský byt, pár postrehov k zvyšovaniu dane ako takej.

1) Rozhodujúci je cieľ zvyšovania tejto dane. Obhajcovia návrhu majú za cieľ zvýšiť celkový daňový výber, pretože súčasné príjmy štátu považujú za nedostatočné. Proti štátnemu monopolu zvyšovať dane sa ekonomicky argumentovať dá len veľmi ťažko, kto má monopol na výber daní, ten berie a rozdáva. Daňovým poplatníkom ostáva argumentovať eticky a uctievať demokratický systém, ktorý im dáva šancu na zmenu po 4 rokoch. Tým diskusia skončila pre obidve strany, ostáva len handrkovanie o detaily, ako napríklad „zdaníme viac bohatých“, o vplyve na hospodársky rast („menej“ škodlivý vplyv na rast), o tom čo s dôchodcami v drahých bytoch, že daň z nehnuteľnosti je daňou na potenciálny výnos, nie reálny a podobne. Bohatí a bohatší platia zo svojich väčších a početnejších nehnuteľností vyššie dane už dnes, ale štátnej moci sa to zdá málo. Chce ich zdaniť viac, a zároveň rozšíriť definíciu bohatého. Hoci vnútorne človek súhlasí s tvrdením, že petržalský byt, kedysi odkúpený v katastrofálnom stave a na vlastné náklady zrekonštruovaný, nie je žiadnym luxusom, na konci dňa je rozhodujúca miera zdanenia. Ak sa spýtate svojich známych, koľko platia daň z nehnuteľnosti dnes, väčšinou nevedia. 10 -30 eur ročne je často krát menej ako mesačný paušál za mobil. Pričom málokto čo i len tuší, že firmy už dnes platia 6 eur/m2, čo je 18 krát viac, ako sa platí za byt v Petržalke (0,39 eur/m2). Toto samozrejme nemá byť argument pre zvyšovanie existujúcej dane. Má byť pripomenutím, že daň už existuje, a viac ako na hon na bohatých či ekonomický rast sa treba pýtať, na čo chce štát vyššie príjmy. Tvrdíme, že zvyšovanie daňovej záťaže znamená zvoliť si ľahšiu cestu, hoci v štátnom rozpočte ešte stále existuje značný priestor na úspory a dane zvyšovať netreba.

2) Do pozornosti by sme chceli tiež dať skôr „štrukturálny“ aspekt zvyšovania tejto dane. Sadzby dnes určujú obce, minimálnu a maximálnu úroveň štát. Obce boli dosiaľ pri bytoch veľmi opatrné s ich zvyšovaním, maximu sa skôr vyhýbali, často čelili nedoplatkom, evidovali daňové pohľadávky. Dôvod bol jednoduchý, richtár mal v miestnej krčme problém vysvetliť kamarátom, prečo by mali platiť do obecného rozpočtu viac. Je to priamy vzťah, v ktorom daňovník často osobne pozná toho, kto schvaľuje zvyšovanie daní. Nečudo, že podstatne rýchlejšie narástli sadzby z „podnikateľských“ nehnuteľností. Nech už boli dôvody nízkych daní z bytov akékoľvek, dnes by mal do tohto procesu vstúpiť štát razantným zvýšením minimálnych sadzieb a následným obmedzením transferov obciam zo štátneho rozpočtu. Hoci aj dnes obce závisia na štátnych transferoch, dôjde k významnému zásahu do ich slobody – možnosti zvýhodňovať svojich  a lákať nových obyvateľov nižšími sadzbami dane. Ide o obmedzenie procesu decentralizácie. Naruší sa osobná väzba zdaneného a daniaceho. Treba zopakovať, cieľom navrhovaného zvyšovania daní z nehnuteľností je viac peňazí v štátnej, nie obecnej kase.

Pre úplnosť ešte uvádzame tri faktory súvisiace so zvyšovaním tejto sadzby:

1. Zdaňovanie vysokopríjmových ľudí, hoci nie priamo cez daň z príjmu, ale formou majetkových daní, má podobné negatívne efekty na tvorbu bohatstva ako vyššia daň z príjmu, len trochu inak rozložené v čase. Zvyšovanie dane z príjmu odrádza od zvyšovania pracovného nasadenia, dane z majetku odrádzajú od úspor a investícií do dlhodobých statkov.

2. Daň bolí, a štát môže prísť o očakávané výnosy. Kupujúci z pohraničia môžu preferovať nehnuteľnosti z druhej strany hranice, v prípade rekreačných nehnuteľností majú na výber ešte viac možností. Daňová optimalizácia bude možná aj inými formami, v tomto prípade hlavne fragmentovaním cez podielové vlastníctva, či odkladaním kolaudácie.

3. Daň z nehnuteľnosti odtŕha vlastníka od nehnuteľnosti. Majetok nie je definovaný vnútornou hodnotou, ktorú vlastník pripisuje svojmu vlastníctvu, ani trhovou hodnotou, ale fiktívnou cenou na základe cenovej mapy (cena určená bez toho, aby prebehla transakcia). Typickým príkladom je situácia, keď náhle vzrastie cena nehnuteľnosti (napr. príchodom významného zamestnávateľa do blízkosti alebo výstavbou obchodného centra). Alebo situácia, keď vám pred panelákom postavia diaľnicu, a vy budete dovtedy, kým niekto nepredá byt, platiť daň z pôvodnej ceny (ak sa bude vychádzať z neaktuálnych cenových máp).

Snaha odstrániť tieto disproporcie stojace v ceste zámeru zdaniť „sociálne silných“ by pri existencii takmer 2 miliónov bytových jednotiek na Slovensku mohla vytvoriť extrémne komplikovaný systém.

185 eur ročne

Kľúčovým nástrojom pre fungovanie novej dane bude cenová mapa nehnuteľností, ktorá daňovému úradníkovi prezradí, koľko by mal od majiteľa pýtať. Keďže takáto mapa v podrobnej štruktúre neexistuje a „hrubá“ cenová mapa s cenami na úrovni okresov nie je dostupná, parametre novej dane sa dajú len odhadovať.

My sme na to použili najväčšiu voľne dostupnú databázu nehnuteľností na Slovensku, server reality.sk. Nasledujúce prepočty sú založené na výberovej vzorke z reality.sk, ktorá zahŕňa 70 000 nehnuteľností na predaj, zhruba 4% celkového počtu bytov a domov na Slovensku.

Sme si vedomí toho, že jednotlivé segmenty ako cenové, tak geografické, majú rôznu „obrátkovosť“ na trhu nehnuteľností, preto ich proporčné zastúpenie nemusí zodpovedať realite proporcií  bytového fondu na Slovensku. My sme upravili len výrazne nadproporčne zastúpenú Bratislavu. Aktuálna ponuka všetkých bytových jednotiek na reality.sk predstavuje 1/11 bratislavského bytového fondu a 1/31 mimobratislavského, tieto pomery sme aplikovali aj na všetky cenové stupne. Nasledujúce čísla teda berte najmä ako ilustračné cvičenie.

Nasledujúca tabuľka obsahuje odhadované počty nehnuteľností v jednotlivých cenových pásmach s hodnotou nad 100 000 eur na základe údajov z reality.sk:

domy

Celkový počet bytových jednotiek na Slovensku je okolo 1 800 000, z toho v Bratislave okolo 200 000. Daň by teda pri odpočítateľnej položke 100 000 eur platilo cca. 27% majiteľov nehnuteľností. V Bratislave by to však bolo asi 60% majiteľov. Dá sa povedať, že v meste na Dunaji by sa priemer premenoval na luxus.

Aká by musela byť sadzba, aby sa vyzbieralo očakávaných 150 miliónov? Na základe hore uvedených dát je odhad sadzby 0,37% (0,327% lineárnymi splajnami, resp 0,424% aproximáciou polynómom) na hodnotu nehnuteľnosti presahujúcu 100 000 euro. Za byt s cenou 150 000 eur by ste tak platili dodatočnú daň 185 euro ročne. Ak sme nadhodnotili počet „luxusných“ bytov, daň môže byť pochopiteľne vyššia. Dúfajme, že vyzbierané peniaze vláda aspoň využije „rozumne“, napríklad na stavbu ďalšieho poloprázdneho terminálu.

Na záver, jedna útecha. Text nasledujúcej skladby bol reakciou na viac než 90% zdanenie príjmov bohatých (pre nezainteresovaných: Harold Wilson bol britským labouristickým premiérom v 60 a 70-tych rokoch minulého storočia, Edward Heath bol konzervatívny politik, ktorý bol v 70-tych rokoch rovnako premiérom, Beatles chceli poukázať na to, že je jedno, či vám štát stúpi na krk ľavou alebo pravou nohou):

Taxman (George Harrison, The Beatles)

Let me tell you how it will be

There's one for you, nineteen for me

Cos I'm the taxman, yeah, I'm the taxman

Should five per cent appear too small

Be thankful I don't take it all

Cos I'm the taxman, yeah I'm the taxman

If you drive a car, I'll tax the street

If you try to sit, I'll tax your seat

If you get too cold I'll tax the heat

If you take a walk, I'll tax your feet

Taxman!

Cos I'm the taxman, yeah I'm the taxman

Don't ask me what I want it for (Aahh Mr. Wilson)

If you don't want to pay some more (Aahh Mr. Heath)

Cos I'm the taxman, yeah, I'm the taxman

Now my advice for those who die

Declare the pennies on your eyes

Cos I'm the taxman, yeah, I'm the taxman

And you're working for no one but me

Taxman!

philosoraptor2

Radovan Ďurana, Martin Vlachynský, Igor Kossaczký

 

  • Tlačiť
  • Poslať e-mailom
  • Oznámiť chybu
  • 23

INESS

INESS
  • Počet článkov: 92
  • Priemerná čítanosť: 3221
  • Priemerná diskutovanosť: 24
  • RSS blogu

O blogu

Blog Inštitútu ekonomických a spoločenských analýz
iness.sk

INESS

INESS
  • Počet článkov: 92
  • Priemerná čítanosť: 3221
  • Priemerná diskutovanosť: 24
  • RSS blogu

O blogu

Blog Inštitútu ekonomických a spoločenských analýz
iness.sk

Kalendár sa načítava...